Analyse des tendances et des chiffres du marché de l’immobilier d’entreprise à Strasbourg et dans le Bas-Rhin en 2023
Notre agence, Rive Gauche CBRE, vous présente son bilan annuel sur la situation du marché l’immobilier de bureaux, d’activités et de la logistique dans le Bas-Rhin en 2023. Cette analyse prendra en compte le contexte économique et politique, les transactions et les offres disponibles pour les bureaux, les locaux d’activités et les entrepôts du secteur.Analyse approfondie du marché des bureaux à Strasbourg en 2023
Une offre immédiate de bureaux encore en tension
En 2023, le volume d’offre immédiatement disponible a sensiblement augmenté et s’affiche à 126 000 m² (+7% par rapport à 2022). Ce volume d’offre, bien qu’en légère augmentation, reste cependant insuffisant (-5%) par rapport à la moyenne décennale.
Sur le marché strasbourgeois, l’offre de bureaux est ainsi en tension. Le volume d’offre neuve et de qualité est extrêmement faible, la part du neuf dans l’offre immédiatement disponible ne représente que 9%. Les surfaces de seconde main, bien que disponibles, peinent à attirer les utilisateurs en raison de travaux nécessaires liés à leur obsolescence ou au respect du Décret Tertiaire.
L’offre de bureaux est principalement située en périphérie (82%). Sur l’Espace Européen de l’Entreprise, l’offre neuve est au plus bas (6%). De nouvelles livraisons peinent à sortir de terre, il faudra attendre 2025 pour voir les prochaines livraisons. De même, le centre-ville de Strasbourg reste tendu en matière d’offre, malgré quelques libérations d’offres de seconde main.
Un exercice record pour la demande placée
La demande placée de bureaux à Strasbourg montre une dynamique croissante, mais quelques nuances sont à noter. Le volume placé progresse significativement et dépasse le seuil des 85 000 m² de bureaux transactés.
Cependant, ce dynamisme sur le marché strasbourgeois s’explique par le remplissage de l’opération OSMOSE, développé par ICADE, sur environ 35 000 m² dans le quartier Archipel à Strasbourg. Excepté cette transaction exceptionnelle, le marché des bureaux enregistre un retrait généralisé par rapport à l’année précédente.
En 2023, on observe donc un ralentissement général de la demande placé. Le volume transacté dans le neuf reste faible, tandis que la seconde main subit un retrait important (-35%) avec seulement 41 462 m² placés auprès des utilisateurs.
Sur le marché des bureaux, nous assistons à une baisse d’activité généralisée sur tous les créneaux de surface qui animent historiquement notre marché. Le marché de Strasbourg est en train de devenir un marché d’opportunité.
Évolution du marché des locaux d’activités à Strasbourg en 2023
La stabilité de l’offre disponible
Malgré une offre disponible qui reste relativement stable, représentant environ 190 000 m², la disponibilité des locaux d’activités reste en deçà des besoins du marché. Les petites surfaces (< 1 000 m²) représentent la majorité de l’offre (soit 55% du volume global), avec une augmentation notable avec plus de 100 000 m² disponibles.
En revanche, les grandes surfaces enregistrent un recul, -28% en un an, mettant en évidence un déséquilibre entre l’offre et la demande. En 2023, on continue d’observer des facteurs alarmants : un contexte inflationniste, une raréfaction des fonciers, une réduction drastique du nombre de projets neufs et un taux d’absorption élevé. Mis bout à bout, ces facteurs reflètent un marché des locaux d’activités très actif où la demande dépasse l’offre disponible.
C’est un signal inquiétant pour le secteur des locaux d’activités, indiquant la nécessité d’une réponse adaptée pour maintenir la vitalité et la durabilité de ce marché dans le Bas-Rhin.
La robustesse de la demande placée
L’année 2023 offre un millésime particulièrement dynamique pour le secteur des locaux d’activités et entrepôts < 5 000 m². Le marché des locaux d’activités témoigne d’une robustesse remarquable, avec une demande placée en progression de 30% par rapport à l’année précédente, atteignant près de 440 000 m² en 2023. Ces bonnes performances soulignent à nouveau la capacité de résilience de cette classe d’actifs.
Les opérations clés en main sont privilégiées, représentant une part significative de la demande placée. Elles représentent ¾ de la demande placée, son plus haut niveau depuis 10 ans.
Dynamisme pour les surfaces supérieures à 2 000 m² qui enregistrent une hausse de 47% du volume placé pour ce segment de surface, une véritable locomotive du marché, elles pèsent près de 63% du volume global placé.
Finalement, la volonté des utilisateurs de se rapprocher des bassins de consommation et d’emploi, conjugué à la rareté de l’offre et le contexte inflationniste, entraîne une compétition accrue et donc des pressions haussières sur les valeurs locatives et vénales.
Le marché des entrepôts et de la logistique à Strasbourg en 2023
Diminution du stock d’offre disponible
En 2023, l’offre de bâtiments logistiques a diminué de 18% et se positionne à un niveau légèrement supérieur à 100 000 m² dus au manque de foncier et aux difficultés dans l’initiation de nouveaux projets. Les entrepôts de Classe A ne représentent plus que 40% du stock.
L’offre d’entrepôts demeure faible, en retrait de 50% par rapport à 2020, mais certains bâtiments de prestataires logistiques fonctionnent actuellement en sous-régime, faute de contrats associés. La raréfaction de l’offre pourrait potentiellement s’aggraver, accentuée par une baisse de la consommation des ménages et des pressions économiques sur la Supply Chain.
Dans un contexte de raréfaction de l’offre immédiate, d’augmentation des coûts de construction et du durcissement des conditions de financement, les propriétaires ont revu à la hausse la valeur locative de leurs entrepôts.
Le rebond du volume placé
On assiste à un rebond du volume placé en 2023, avec un volume de 202 000 m². Ce dynamisme est principalement dû à la conclusion d’un bail en l’état futur d’achèvement sur 41 500 m² en fin d’année. Sans cette transaction exceptionnelle, la demande placée resterait 5% tout juste au-dessus de la moyenne décennale. Le marché des entrepôts est caractérisé par une demande soutenue pour les entrepôts neufs, représentant 148 000 m² transactés soit 73,5% du volume global placé.
Sur le plan géographique, les zones périphériques comme le PAPB (Parc d’Activités de la Plaine de la Bruche) et l’Axioparc connaissent une progression significative. Ainsi l’Eurométropole de Strasbourg ne représente plus que 28% des surfaces commercialisées (en excluant le plus gros dossier).
Les logisticiens demeurent les plus actifs sur le marché (62% du volume placé) et consomment majoritairement les grandes surfaces (66% des surfaces supérieures à 10 000 m²).
Le marché de l’immobilier d’entreprise à Strasbourg reflète une dualité entre dynamisme et contraintes. Si la demande reste vigoureuse, l’offre peine à répondre aux besoins croissants, accentuant les pressions sur les valeurs locatives et vénales. Face à ces enjeux, une réponse adaptée s’avère essentielle pour maintenir la vitalité et la durabilité du marché de l’immobilier d’entreprise dans le Bas-Rhin.
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